Najem krótkoterminowy w Polsce czekają poważne zmiany. Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom mogą stracić możliwość zarabiania na swoich apartamentach. Pojawią się też nowe obowiązki i wysokie kary. Sejm przegłosował przepisy, które mogą wywrócić rynek noclegów do góry nogami.

Dla wielu osób mieszkanie wynajmowane na doby to dodatkowe źródło dochodu. Dla innych – sposób na życie. Tymczasem nowe przepisy mają dać sąsiadom i samorządom znacznie większy wpływ na to, gdzie turyści będą mogli nocować.

Najem krótkoterminowy w Polsce. Sejm przegłosował nowe przepisy

W czwartek, 8 października 2026 roku, Sejm uchwalił zmiany w przepisach dotyczących usług hotelarskich. Za ustawą głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu.

Nowe zasady dotyczą właścicieli mieszkań, apartamentów i innych obiektów wynajmowanych na krótkie pobyty. Obejmą także osoby oferujące noclegi za pośrednictwem Airbnb czy Booking.com.

Przepisy określają najem krótkoterminowy jako odpłatne udostępnianie zakwaterowania na okres nieprzekraczający 30 dni. Taka działalność ma podlegać zasadom dotyczącym usług hotelarskich.

Największe emocje budzą jednak nie definicje, lecz planowane zakazy. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły zablokować wynajem turystom. Podobne uprawnienia, choć na innych zasadach, otrzymają samorządy.

Zakaz najmu krótkoterminowego w bloku. Wystarczy uchwała mieszkańców

Wyobraźmy sobie właściciela mieszkania, który od lat wynajmuje je turystom. Ma stałych klientów, dobre opinie i regularne rezerwacje. Mimo to może zostać zmuszony do zakończenia działalności. Wystarczy, że wspólnota lub spółdzielnia podejmie odpowiednią uchwałę.

Nowe przepisy pozwolą zakazać świadczenia usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych. Nie będzie potrzebny ogólnopolski zakaz ani decyzja dotycząca każdego apartamentu osobno.

W spółdzielniach o zakazie zdecyduje walne zgromadzenie. Uchwałę będzie musiała poprzeć ponad połowa wszystkich uprawnionych do głosowania. We wspólnotach decyzja będzie należała do właścicieli lokali, zgodnie z zasadami podejmowania uchwał.

Właściciele mieszkań dostaną jednak czas na dostosowanie się do nowych zasad. Po przyjęciu uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego będą mieli sześć miesięcy na zakończenie działalności.

Nie oznacza to, że wynajem na doby zniknie ze wszystkich bloków. Każda wspólnota lub spółdzielnia będzie samodzielnie decydować, czy chce wprowadzić taki zakaz.

Gminy będą mogły wyznaczać strefy bez apartamentów na doby

Wynajem krótkoterminowy może zostać ograniczony także w całych częściach miast. Ustawa daje samorządom możliwość wyznaczania specjalnych stref, w których nie będzie wolno wynajmować mieszkań turystom.

Decyzję podejmie rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zakaz nie musi obejmować całej miejscowości. Może dotyczyć tylko wybranych ulic lub dzielnic.

Dla właścicieli apartamentów w popularnych miejscowościach turystycznych to ważna wiadomość. Szczególnie tam, gdzie w jednym budynku mieszkają stali lokatorzy i turyści zmieniający się co kilka dni.

Samorządy będą mogły również przewidywać wyjątki od zakazów. Ich zakres ma zależeć od przyjętych lokalnie uchwał.

Hałas, imprezy i skargi sąsiadów. Trzy naruszenia mogą oznaczać koniec działalności

Głośna muzyka do rana, imprezy w wynajętym apartamencie, hałas na klatce schodowej. Dla turystów to czasem tylko jeden wieczór. Dla sąsiadów – kolejna nieprzespana noc.

Nowe przepisy mają ułatwić reagowanie na takie sytuacje. Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie będą mogli występować o kontrole mieszkań wynajmowanych turystom. Sprawdzane będą między innymi warunki bezpieczeństwa, przepisy przeciwpożarowe i przestrzeganie porządku.

Najpoważniejsze konsekwencje pojawią się przy powtarzających się naruszeniach. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy zostaną stwierdzone trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa i porządku publicznego, obiekt zostanie wykreślony z ewidencji.

Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. Dla właściciela może to oznaczać utratę dochodów z wynajmu na wiele miesięcy.

Ważne jednak, że trzy skargi sąsiadów nie wystarczą do automatycznego zamknięcia apartamentu. Chodzi o naruszenia stwierdzone w przewidzianym prawem trybie.

Nowy rejestr mieszkań na wynajem. Bez numeru mogą pojawić się problemy

Właściciele apartamentów będą musieli zadbać również o formalności. Powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Znajdą się w nim obiekty oferujące zakwaterowanie turystom.

Każdy zarejestrowany obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny. Ma on pozwolić na sprawdzenie, czy dana oferta noclegowa jest legalna.

Zmiany obejmą także ogłoszenia publikowane na platformach rezerwacyjnych. Numery identyfikacyjne mają być powiązane z ofertami, co ułatwi wykrywanie mieszkań wynajmowanych bez wymaganej rejestracji.

Nowy system jest związany z przepisami unijnymi. Chodzi między innymi o dokładniejsze dane dotyczące liczby mieszkań udostępnianych turystom. Dziś samorządy nie zawsze wiedzą, ile takich lokali działa na ich terenie.

Kary za nielegalny najem krótkoterminowy w Polsce. Nawet 50 tys. zł

Brak wymaganej rejestracji lub naruszenie nowych obowiązków może okazać się kosztowne. Ustawa przewiduje kary administracyjne sięgające nawet 50 tys. zł. Dotyczy to określonych naruszeń związanych z rejestracją i identyfikacją obiektów. Samo wystawienie mieszkania na Airbnb czy Booking.com nie zastąpi obowiązkowego wpisu do ewidencji.

Nie oznacza to jednak, że każde niedopatrzenie będzie kosztowało właściciela 50 tys. zł. To maksymalna wysokość kary. Jej nałożenie będzie zależało od rodzaju naruszenia i przeprowadzonego postępowania.

Najważniejsze zmiany dla właścicieli mieszkań na wynajem

Najem krótkoterminowy w Polsce będzie działał na nowych zasadach. Co to oznacza dla właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom? Oto najważniejsze zmiany:

  • Zakaz wynajmu w budynku – wspólnota lub spółdzielnia będzie mogła zabronić najmu krótkoterminowego w lokalach mieszkalnych.
  • Sześć miesięcy na zakończenie działalności – tyle czasu dostanie właściciel po przyjęciu uchwały zakazującej wynajmu.
  • Strefy zakazu w gminach – samorządy będą mogły ograniczać wynajem turystyczny na wybranych obszarach.
  • Kontrole mieszkań – mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie będą mogli wnioskować o sprawdzenie lokali.
  • Trzy stwierdzone naruszenia w ciągu sześciu miesięcy – mogą oznaczać wykreślenie obiektu z ewidencji.
  • Rok bez ponownej rejestracji – taki okres przewidziano po wykreśleniu za powtarzające się naruszenia.
  • Obowiązkowy rejestr – obiekty noclegowe mają otrzymać indywidualne numery identyfikacyjne.
  • Kary do 50 tys. zł – za określone naruszenia obowiązków związanych z rejestracją i identyfikacją.

Kiedy nowe zasady najmu krótkoterminowego wejdą w życie?

Sejm przegłosował ustawę 8 października 2026 roku. Nie oznacza to jednak, że nowe przepisy już obowiązują.

Teraz dokumentem zajmie się Senat. Może go przyjąć bez zmian, zaproponować poprawki albo odrzucić. Po zakończeniu prac parlamentarnych ustawa regulująca najem krótkoterminowy w Polsce trafi do prezydenta. Ten może ją podpisać, zawetować lub skierować do Trybunału Konstytucyjnego.

W wersji uchwalonej przez Sejm większość przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Na najważniejsze zakazy trzeba będzie jednak poczekać dłużej. Wspólnoty, spółdzielnie i samorządy mają otrzymać nowe uprawnienia dopiero 1 stycznia 2028 roku.

Ostateczne terminy będą zależeć od dalszych prac nad ustawą i zakończenia procesu legislacyjnego.

Źródło: Sejm RP – druki nr 2865, 2865-A, 3119 i 3119-A; Ministerstwo Sportu i Turystyki
Fot. Ścieżki Mojego Świata

Chcesz wiedzieć więcej? Dołącz do mnie na Facebooku i bądź na bieżąco z turystycznymi newsami i ciekawostkami z podróży!

Czytaj również: